Scadenza del conguaglio annuale delle spese: gli inquilini tedeschi non devono nulla se arriva dopo il 31 dicembre

Secondo il paragrafo 556 del Codice civile tedesco (BGB), i locatori hanno dodici mesi dalla fine di un periodo di fatturazione per consegnare il conguaglio annuale delle spese — la Nebenkostenabrechnung — che copre i costi operativi come riscaldamento e acqua. Per l'anno di fatturazione standard, che va dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025, tale scadenza cade il 31 dicembre 2026. Se il conguaglio arriva all'inquilino più tardi, la richiesta di pagamento aggiuntivo è generalmente nulla, anche se i costi effettivi avrebbero giustificato un supplemento. L'Associazione tedesca degli inquilini (Deutscher Mieterbund) stima che le famiglie in affitto in Germania siano oltre 21 milioni, il che rende questa scadenza una delle più rilevanti nel diritto degli affitti.

Esistono eccezioni: se il locatore non è responsabile del ritardo — ad esempio perché l'inquilino si è trasferito senza lasciare un recapito per il reindirizzamento della posta, o perché un avviso di imposta sugli immobili è arrivato troppo tardi dalle autorità — il locatore può comunque richiedere il pagamento dopo la scadenza. Cause ordinarie come le ferie o un carico di lavoro elevato non sono valide, e gli errori di un'amministrazione immobiliare vengono imputati al locatore.

La Corte federale di giustizia (BGH) ha stabilito nel 2009 che conta solo l'effettiva consegna nella cassetta della posta dell'inquilino; un timbro postale datato prima della scadenza non è sufficiente. Eventuali crediti indicati nel conguaglio devono essere rimborsati dal locatore anche se il documento arriva in ritardo. Il Mieterbund stima che quasi un conguaglio su due contenga errori, per cui gli inquilini il cui conguaglio è arrivato in tempo hanno comunque dodici mesi dal ricevimento per presentare obiezioni ed esaminare le relative ricevute.