Délai du décompte annuel des charges : les locataires allemands ne doivent rien si le document arrive après le 31 décembre

Selon l'article 556 du Code civil allemand (BGB), les propriétaires disposent de douze mois après la fin d'une période de facturation pour remettre le décompte annuel des charges — la Nebenkostenabrechnung —, qui couvre les frais de fonctionnement tels que le chauffage et l'eau. Pour l'année de facturation standard allant du 1er janvier au 31 décembre 2025, ce délai expire le 31 décembre 2026. Si le décompte parvient au locataire plus tard, la demande de complément de paiement est en général nulle, même si les coûts réels auraient justifié une majoration. L'Association allemande des locataires (Deutscher Mieterbund) estime à plus de 21 millions le nombre de foyers locataires en Allemagne, ce qui fait de ce délai l'une des échéances les plus répandues du droit du bail.

Il existe des exceptions : si le propriétaire n'est pas responsable du retard — par exemple parce que le locataire a déménagé sans laisser d'adresse de réexpédition, ou parce qu'un avis de taxe foncière est arrivé trop tard de l'administration —, le propriétaire peut encore réclamer le paiement après l'échéance. Des causes ordinaires comme les congés ou une charge de travail importante ne sont pas recevables, et les erreurs d'une société de gestion immobilière sont imputées au propriétaire.

La Cour fédérale de justice (BGH) a jugé en 2009 que seule la remise effective dans la boîte aux lettres du locataire compte ; un cachet de la poste daté avant l'échéance ne suffit pas. Tout solde créditeur figurant sur le décompte doit être remboursé par le propriétaire même si le document arrive en retard. Le Mieterbund estime que près d'un décompte de charges sur deux contient des erreurs, si bien que les locataires dont le décompte est arrivé à temps disposent encore de douze mois à compter de sa réception pour soulever des objections et consulter les justificatifs sous-jacents.