Betriebskostenabrechnung-Frist: Deutsche Mieter zahlen nichts, wenn die Abrechnung nach dem 31. Dezember eintrifft

Nach § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) haben Vermieter zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungszeitraums Zeit, die jährliche Nebenkostenabrechnung zuzustellen – die Abrechnung über Betriebskosten wie Heizung und Wasser. Für das übliche Abrechnungsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025 endet diese Frist am 31. Dezember 2026. Erreicht die Abrechnung den Mieter später, ist eine Nachforderung in der Regel unwirksam, selbst wenn die tatsächlichen Kosten einen Nachzahlungsbetrag rechtfertigen würden. Der Deutsche Mieterbund gibt die Zahl der Mieterhaushalte in Deutschland mit mehr als 21 Millionen an, was diese Frist zu einer der am häufigsten relevanten Fristen im Mietrecht macht.

Es gibt Ausnahmen: Trifft den Vermieter keine Schuld an der Verzögerung – etwa weil der Mieter ohne Nachsendeadresse umgezogen ist oder weil ein Grundsteuerbescheid von den Behörden zu spät eintraf – kann der Vermieter die Zahlung auch nach Ablauf der Frist noch verlangen. Gewöhnliche Gründe wie Urlaub oder hohe Arbeitsbelastung zählen nicht dazu, und Fehler einer Hausverwaltung werden dem Vermieter zugerechnet.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied 2009, dass nur der tatsächliche Einwurf in den Briefkasten des Mieters zählt; ein Poststempel vor Ablauf der Frist reicht nicht aus. Ein in der Abrechnung ausgewiesenes Guthaben muss der Vermieter auch dann auszahlen, wenn das Dokument verspätet eintrifft. Der Mieterbund schätzt, dass fast jede zweite Betriebskostenabrechnung Fehler enthält, sodass Mieter, deren Abrechnung fristgerecht eintraf, trotzdem zwölf Monate nach Erhalt Zeit haben, Einwände zu erheben und die zugrunde liegenden Belege einzusehen.